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  公寓市场:买家扫货 一买就是整个项目

作者: 商都网房产频道 2017-04-24 02:16:50人围观, 发现评论数0个 收藏该文

   各位看官,楼市如棋,何处落子?

  今年的楼市可谓风雨变幻:三月旺市正酣,未料新政落锤。四月启幕,骤雨初歇一派清明,投资客一夜全清场。眼看,观望日盛,楼市回归自住主场。

  看地产中介地铺花哨的水牌销声匿迹,无出路之公寓彷徨又彷徨,开发商蠢蠢欲动中又是惴惴不安。

  如今,“五一黄金月”如期而至,只不过,今年“五一”五不同,风景已经大变样。

  昔日地铺人声鼎,如今只把苍蝇拍;

  公寓死火又如何,大鳄扫货执笋来;

  投资一夜全清场,刚需群众坐一排;

  透支偏逢新政出,黄金月来无货卖;

  销售放假叹无奈,定价开盘全靠猜。

  楼市风云二十载,最是销金场。见高楼林立莺啼晓,人来客往花开早,谁知道容易、冰消!眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看这浮华消散!

  欲知底下的事情如何,请君按下再看。

  公寓遭遇最严限购?有买家正在扫货

  “3·30”新政规定,禁止向个人出售商服产品,因此被业内视为对公寓市场最具威力的政策,特别是对于一直旺销的公寓产品来说更是当头一棒。不过,事情 总有两面,就在公寓成交低迷、商家暂处迷茫期的当下,有买家却伺机出手,把市中心区多个高素质公寓产品圈为首批拿下的“猎物”。

  买家开始扫货

  一买就是整个项目

  上周,记者接到一个业内人士来电,请记者推荐几个高素质公寓项目。当记者表示吃惊时,对方却非常淡定地笑着回答:“你不觉得现在是好时机吗?”

  按照对方的需求,其物色对象是准现楼或在现楼状态的公寓项目,可以在短时间获得房产证,最好是按豪宅标准或类豪宅配置;同时,位置必须是广州中心区,以后转手会比较快。

  据了解,目前他们正在洽谈的项目在海珠区,是一个纯商用性质、有50年产权的高端江景公寓。“珠江新城的天銮还有货吗?如果有,我们也要,有多少要多 少。”据介绍,这位业内人士近期的主要工作就是不断物色合适的高端公寓项目,他们认为,眼下正是商家愿意出货、价格容易谈的时候,如果是整体或批量购入, 更容易节省收购成本。

  开发商转战住宅或写字楼

  虽然有买家开始积极物色“猎物”,但像上述那种大鳄毕竟还是少数。眼下的公寓市场,几乎处于水静鹅飞状态,不少开发商被迫转战其他产品。

  早在3月中旬,荔湾区某大央企的广州营销策划人无奈地向记者坦言:“现在我们楼盘很多单位都限签,根本回笼不了资金,现在要加紧申请公寓的预售证,接下 来的时间,我们将主推公寓,加快资金回笼速度。”——那时公寓的成交非常活跃,不少产品的价格持续上升,入市者众。克尔瑞的统计数据显示,在那个时段,全 市一手公寓可售面积为90万平方米左右,去化周期仅需5个月。

  然而,当该商家获得公寓预售证的几天后,“3·30新政”出台,规定公寓不能卖给个人,只能卖给法人了。“我们真是欲哭无泪,所有推广只有马上停。”眼下,面对即将到来的“五一”黄金周,该楼盘也只能重新推售住宅产品。

  阳光家缘的数据显示,从4月1日开始,在荔湾、南沙、增城、天河区,中海、富力、万科等发展商旗下的项目共有四五千套的公寓及商业产品获得预售资格。但是,这些新货估计也得被迫延迟销售。以往的“五一”,公寓项目都会积极抢闸;今年的“五一”,公寓产品或恐集体失声。

  除了转攻住宅市场外,还有一种商家则转向写字楼市场。合景泰富广州区域相关负责人表示,近期,他们集团会有全新的写字楼项目面市,“我们对购买写字楼的需求还是比较乐观的,企业自用或投资需求还是存在的。”

  新货:透支偏逢新政出,黄金月来缺货卖

  往年,4月中至“五一”假期是楼市全年第一个营销黄金节点,各房企都会在4月铆足劲推新货,但今年4月,住宅预售证批出的数量呈明显下降趋势,推货量与往年四五月相比,情形大不相同。

  4月新货已被3月透支

  阳光家缘统计数据显示,4月第一周,广州一手住宅新增供应量回落至1326套,比正常的2000套周均新货量略少。这还不是最少的,4月8日-17日10天时间内,全市共批出6个一手住宅预售证,共新增1029套单位,新增货量再次递减。

  截至记者截稿时间,广州4月共批出13个预售证,一手住宅总货量为2355套。反观去年同期,新批预售证为12个,但数量却多了不少,共有4076套新货,是今年的1.73倍。

  为何今年4月新货量这么少?其中一个重要的原因是今年春节来得早,销售旺季比去年提前了。而且春节以后的市场销售行情一直非常好,因此,开发商也抱着加 快工程进度、早早开盘的态度推货。导致今年二三月商家的推货态度非常积极。今年3月,广州共批出90个预售证,累计新增供应21877套;去年同期,全市 仅批出37个预售证,累计新增13074套。

  可售货量低于去年同期

  今年4月份一手住宅新增供应量少,其实很大程度上是由于3月新增供应量多。

  目前可售货量如何?据某房产的统计数据显示,至4月17日,全市累计未售一手住宅142159套,比去年同期的154296套低了8%,去化率为86.8%,比去年同期的83.9%高了3%。

  增城区的变化最为明显,可售货量比去年同期下降12048套,去化率下降了8.1个百分点。荔湾区、天河区、白云区、海珠区则呈现可售货量增加、去化率 下降局面,其中天河的可售货量比去年同期增加了4150套,去化率降低了3.5%;荔湾区的可售货量比去年同期增加了3411套,去化率降低了1.1个百 分点。

  总体来说,这个黄金月中心区的供应量比去年宽松,外围区域则略显紧张。

  网签量低于去年同期

  今年一手住宅的供应量和供应结构也不同于往年,4月1日-17日,广州累计网签4029套,而去年同期是5329套。新政初见成效,全市一手住宅网签套数 比去年同期下降24%。其中增城区的网签量变化最大,由于从不限购变为部分限购,加上新增供应量减少,该区的网签量从去年同期的1299套下降至628 套,降幅达52%。

  新增供应量不多、网签数量也不大,这种与往年“五一”黄金月大不相同的情形,预计还将持续一段时间。

  买家:投资一夜全清场,刚需群众坐一排

  买买买——去年三四月正是全年销售的启动期,由于各种促销的优惠力度颇大,广州楼市当时的大多数买家都表现出较为积极的态度;今年,在连串新政措施,尤 其是“3·30”加强版出台以来,持观望或否定态度的买家明显增多。本刊上周做的不同行业代表买家调查分析显示,如今持观望态度的潜在买家占比最大,有 27%的受访者将持币观望;而30%的受访者则被动或主动地放弃购房计划。

  投资者的态度变化最为明显,近九成投资客表示会收手。限购限贷新政下,楼市的投机空间几乎被挤出,投资客不得不正视高企的投资风险。

  仍坚决要买房的几乎全部是刚需买家,部分丧失在市区购房资格的市民会退而求其次到不限购的区域买楼。

  不光是买家的看法有所变化,房地产中介职业经理人的看法也发生了较为明显的变化。今年春节后,二手市场成交畅旺,3月初,不少经理人对后市充满信心,但 3月中一连串楼市新政出台后,他们的预期开始扭转,对后市依然看好的经理人下降至81.6%,比前一个月下跌了1.6个百分点。

  二手: 昔日地铺人声鼎 如今只把苍蝇拍

  3月份连串新政的威力,在二手楼市一样得到体现。地产中介人士反映,新政出台以来,地铺咨询者的数量明显减少。买家在观望,业主收回盘源等情况频现,使4月上半月二手住宅成交量腰斩。有业内人士称,“五一”虽然是传统楼市旺季,但今年的二手行情并不会因此而有起色。

  买家观望,业主撤盘

  不少人在最近一段时间逛街时都会看到不少中介地铺里面的人少了很多,门口的水牌(业主放盘信息)也比较少。据悉,现在的情况已好转,有地产经纪说,3月底时各地铺的水牌更少,因为不少业主都把房源收回去了。

  广州链家相关负责人告诉羊城晚报记者,4月份上半月,他们公司的新增放盘量比3月明显减少,周均放盘量环比减少15%左右;新增客人数量同样明显下降, 进入4月后,周均新增客量环比减少40%。“新政下,房贷政策更严格了,部分业主如果现在出售房源,然后再购入新单位,首付不仅要多付两成,而且也买不回 邻近路段面积相仿的单位,因此他们宁愿选择撤盘,因此导致地铺的放盘量锐减。”

  新政对非广州户籍买家的社保年限要求更严,让不少人丧失 购房资格。中原地产的成交数据显示,以天河东圃板块为例,新政出台至今,该板块的日均成交量较新政前下降超过七成。据分析,原因主要有两方面:一是东圃板 块异地买家较多,如今社保年限从3年提高到5年,立即使不少买家失去购房资格,他们唯有推迟购房计划;另外一方面是由于首付提高,使他们入市资金不足而推 迟购房计划。

  新政,让不少业主和买家重返观望状态。大学城的杨老师就肯定地表示自己要观望一段时间,他认为此轮调控有望让楼价平稳下来甚至出现降价,到那时才考虑入市。

  这个“五一”不太火

  此次新政对二手楼市影响较大,令最近6个月活跃的二手成交行情戛然而止。

  与往年相比,今年的二手行情在元宵节后就迅速回暖,而且成交量一直走高。3月份,阳光家缘显示的二手住宅网签套数为25861套,日均网签量达834 套,创下一年来月均成交量新高;但到了4月份,热销行情不再。上半月,广州二手住宅网签量降至4652套,日均成交量降至310套。这和3月份超800套 的日均成交量相比,说腰斩一点不为过。

  “客户有观望情绪,购买的迫切性明显下降。”广州链家研究院院长周峰表示,这个“五一”行情不太火,“预计未来一段时间,市场上的二手有效房源将会减少12%-15%,成交量会比一季度至少有30%跌幅。房价是否会降还得看三个月以后的数据。”

  方圆地产首席市场分析师邓浩志同样认为,此轮新政最引人关注的是对二手交易时间的限制,物业出证后两年才能再次交易,相当于锁住了市场的游资,威力颇大。“这将会明显降低二手房市场的交易量,中介机构的寒冬或将到来。”

  营销: 销售放假叹无奈 定价开盘全靠猜

  “五一黄金月” 历来是“地产狗”既痛恨又热爱的季节。这是一个加班加到没有性生活、数钱数到手抽筋的传统旺季。然而,今年的黄金月却可以放假,而且还是放大假?

  没错,就是这么奇葩。旺季速变淡季,今年“五一”的营销手法会完全不同。

  怎么卖,卖给谁?

  公寓死火销售放大假

  旺季速冻成淡季,公寓项目感觉更加明显,有公寓项目操盘手告诉羊城晚报记者,最近已经让一批销售人员放了大假,集团内部正在作调整,计划把他们调去住宅项目或其他项目组。

  “不知道该怎么卖楼。”该操盘手坦言,由于只能卖给法人,基本上堵死了市场九成的购买者,这种情况他在房地产从业二十多年来尚属首次,不少开发商都懵 了,不知道该怎么做才好。“由于广州已限购多年,这两年很多公寓其实是拿来自住的,设计之初,就是完全按类住宅设计的,有些公寓还做到明火明电,像我们在 售的公寓产品,现在完全没有合资格的购买者了。”

  卖不卖,多少钱,

  什么时候卖?一问三不知

  相比于公寓,更多楼盘则是一问三不知——卖不卖?不知道啊!多少钱?还没定!什么时候卖?我也不知道什么时候会拿预售证!

  假如你是老板,你会不会炒这个营销人的鱿鱼?

  但事实上这就是今年“五一黄金月”档期很多楼盘营销人的现状。真不是踢皮球似的回答,而是“真不知道啊”!尤其是中心区不少楼盘,因为拿不到预售证,无法确定开卖时间。同时,出于对后市无法准确预判,很多新盘都无法定价。

  总之,在这个“五一黄金月”,不仅买家在观望,开发商一样在观望。

  舞照跳,歌照唱,

  就是促销措施找不到

  相比于消极“观望”的开发商,也有部分项目如常积极搞活动推新货。正所谓,舞照跳,歌照唱,什么时候都要卖楼嘛!“五一黄金月”都来了,哪有不卖楼、不做营销的道理?!

  不过,羊城晚报记者注意到,热闹虽然有的看,但市场实打实的促销措施却很少。有开发商坦言,货都卖得没了,还搞什么活动促销?原来,在新政出台前不少开 发商已提前抢跑,当下不少区域的楼盘正处于缺货状态。对于这些手中有钱心中不慌的开发商来说,此刻还不到要搞促销大出血的时候。

  如今正是市场敏感期,新政刚出台就降价,是为营销大忌。众所周知,市场都是买涨不买跌,越跌价则越没人买,还扛得起的开发商自然不会在此刻降价。当然了,在这个敏感时刻,也不会有“强出头”涨价的开发商,“枪打出头鸟”这个道理大家都懂。

  所以,在这个“五一黄金月”,你可以看到很有趣的现象——看起来保持平稳的楼价,底下却是盖不住、停不下来的蠢蠢欲动。

  信息来源:羊城晚报

关键词:公寓市场,扫货,公寓市场,扫货,
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