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2016观点年度论坛郑州行:黎振伟先生阐述从一线到二线去库存的营销路径

作者: 商都网房产频道 2016-04-28 11:36:12人围观, 发现评论数0个 收藏该文

2016观点年度论坛

黎振伟先生阐述从一线到二线去库存的营销路径

  黎振伟,于1987年进入房地产行业,1987—1995年任职广州珠实业集团房地产部与发展经营部副总经理,1993—2004年代表珠江实业创办中外合资珠江恒昌房地产顾问公司任董事总经理,2004.3—2007.6任合富辉煌集团董事副总经理,2007年7月,正式任职泰盈置业顾问集团总裁,同时合作创办泰盈房地产投资顾问有限公司任董事长。

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  黎振伟认为在谈市场的时候,不要简单去复苏,更多谈市场基本面,以及未来这个行业的发展,这是最根本的,所以从一线到二线去库存的营销路径--世联的实践与认识中给带了一些不一样的见解。

  第一,从土地溢价看市场。2015 年城市价值回归趋势越来越清晰,一线城市土地市场火热,2015年下半年土地溢价率超过40%;二线城市土地市场也出现持续上行趋势,年末溢价率接近30%,三线城市土地市场上行势头依然疲弱。

  第二,2015年的城市价值回归趋势越来越明晰,从销售金额看成是分化,2015 年商品房市场冰火共存,区域分化明显。去库存与日光盘同在,降价萧条与涨价火爆同在,全国30 个大中城市占据了全国近50%的销售金额。

  另外,在不同的城市市场是不一样的。一线城市大家看到,特别是深圳,真的不用说,房子都是抢的,为什么呢?因为它是资产入市,对买房的人来说不是刚需,也不是为了简单的生活,是资产投资。对于二线城市增量,他们还是需要刚需,还是要生活。对于三线城市,那就是只有选择了,因为很多三线城市现在还是挺纠结的,所以库存压力实际上是非常不乐观的。房地产行业可以在分化中,感悟到什么呢?它的趋势是什么样的呢?看到确这个趋势就是房地产企业一定要在分化中坚定转型。

  在这一次的转型中,世联给出一个很重要的认识,就是房地产的营销、房地产的发展。从过去三十年的产品功能,已经进入到场景和服务,这是未来三十年中国房地产的主题,有人说是黄金时代,有人说是白银时代。

  为什么这样说呢?因为场景产生需求,因为场景就是服务,同时,要做好这个工作,就是要把工作做到极致,比过去做的更好,这样才能够获得更大的市场。比如说港铁天颂这个项目,销售额72亿元。对这个房子的销售已经不是去卖房子,也不是去讲刚需,是讲尊贵,讲精神,可以看到在网上的话题,地产公司对整个营销的推动,以及整个项目根据他的地点,推广、调性,应该都是非常高的。

  当然再好的生活也要实际,所以把消费者、准客户,包括我们这些媒体人请到现场去,去感受香港什么样是真正好的生活,它所代表产品,这种情景才是最真实的。当然我们也看到在二线城市情景是不一样的,因为它面对的是刚需,面对对物质生活比较注重的客户,采取的场景应该是更注重实效的。可以看到万科是非常好的,所做的客户维系、感情,以及他所提供的生活场景,全部都是跟人的生活相关的。

  说场景是服务,意味着场景和服务是一体化的,需要精心的设计,场景和服务是支持的,是需要充分的协调,场景就是生活,服务就是现实,需要以客户为本。最后说用产品到场景中,功能到服务,这是房地产下半场应该关注的重要转型。

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