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危险迫近!房地产场外配资疯狂超出想像?

作者: 商都网房产频道 2017-02-06 01:53:04人围观, 发现评论数0个 收藏该文

   去年下半年,我筹了1.5亿,到今天这1.5亿的净值已经变成了六七亿。”

  在一次地产商的聚会,一家福建地产企业的高管在众同行面前,炫了一把自己做房地产基金的彪炳业绩。他说自己做房地产基金也就是顺便,结果给投资人赚的钱,远远超过了那些专业的地产基金机构,就他们那个水平,还配做基金……

  说这话时,一旁的基金老总阴郁着脸,像是尴尬,更像是愠怒。

  等那位福建高管一走开,这家基金老总终于开口:“这小子等着翻船吧!到时跳楼,都不一定有人给收尸。”

  以上剧情虽然纯属虚构,但却是邦爷根据真实故事演绎而来。由于各种原因,真实的故事只能隐藏在这个虚构的剧情里。其实现实版比演绎版更夸张,福建高管所管理的房地产基金赚到的钱,远远超过五倍,而且由于分红多,第一批的股东仍然在追加投资。

  不过这家福建房企的高管居然一点也不担心今年的调控,不仅默许他们的追加投入,还通过他们进一步地对外吸收融资。

  他甚至借钱给投资人投资,“如果你想投资100万,手里只有30万,也可以参与,没有的70万算我借你的。”

  杠杆,杠杆,还是杠杆

  这位高管之前在公司内部话语权并不大,虽然有操盘过多个项目的经验,但是他看中的项目,并没有得到公司100%的支持。

  “有个项目我觉得非常好,但不是公司的战略项目。公司只肯出资这个项目的50%,剩余资金就由我去筹集。”

  于是,他找了批朋友一块集了资,把地块的钱付掉,手里还有几千万。本打算把这笔钱用到支付工程款,以及其他配套建设费。没有想到,这个时候,银行同意以这个项目为抵押,再给他一笔款子。

  拿到款子后,他就赶紧买了另外两个项目,然后又通过这两个项目的抵押,再次从银行拿到一笔巨款。

  去年的火爆市场,让刚刚买到地的他爆赚了一把。第一个项目在拿到地仅仅四五个月后,就完全销售一空。回笼的资金,是他当时投入的四五倍,加上他从银行拿到的贷款,他又赶快再拿了几个项目。

  卖房、拿地、借款、拿地、再卖房……不断的循环往复,让最初只从公司拿到几千万资金开发投资的他,最后实际操盘的资金高达几十亿。邦爷按照他的自有资金和项目销售规模,粗算负债比例,发现整体负债率甚至达到了95%以上。

  而这还是明面的,按照他对外承诺的收益。如果把他所运营的房地产基金也看作是债务的一部分,那么整个公司的杠杆比例很可能超过98%。

  快速的高周转和超高的杠杆,也让他募集的资金在一年多一点时间,整整增值了5倍多。而这个故事还在继续,他计划今年再次动用大量资金杠杆拿地卖房,把收益做得更高。

  这是一个风险很大的举动,因为中央已经对房企高杠杆拿地融资高度警觉,国家多个部门出台禁令,限制开发商通过发行公司债、企业债、IPO、定向增发融资,以及借助银行的理财产品、银行开发贷款等资金用来买地。

  如果相关监管部门发现,大量的开发贷款被挪用到了拿地等事宜,并勒令银行必须追回土地款,同时市场又出现销售低迷景象,上述福建房企的高管便极可能面临资金断链现象。此时,如果公司管理层再袖手旁观,让他自行承担后果,这个高管很有可能被逼入绝境。

  事实上,追查已经开始。1月16日,上海银监局发布的一份编号为为“沪银监罚决字〔2016〕28号”行政处罚文件显示,江苏银行上海分行涉及土地融资违规贷款,罚金总计477.9254万元。

  同样存在调整的还有楼市。包括上海、北京在内的诸多城市,都已经明确提出,未来一年的房价要零涨幅。融创中国董事长孙宏斌甚至说,不管怎样评估这次楼市调控的严峻性都不为过。

  收手: 眼下可能是最佳时机

  去年,房地产开发的配资有多严重,易居中国执行董事丁祖昱在“预见未来1.11丁祖昱评楼市年度发布会”上说得非常明白:一家销售额千亿的企业,在不归还项目开发贷款的情况下,光工程款、税费等资金支出,就占总的销售回款的60%—70%。

  由于地价占新房销售价格的比例越来越高,开发商要想凭借自有资金拿地,维持原有的销售规模,其实非常困难(根据之前绿城的一位财务总监的介绍,像北京、上海这样的城市,土地出让金往往可以达到总销售额的60%甚至更多)。

  这意味着通过贷款、定向增发、企业债等刚需融资拿地,是企业扩张甚至维持现有销售规模所必须做的。

  幸好,目前只有北上广深以及十几个热点城市,禁止杠杆融资。在广大的三四线城市,开发商还是可以向银行借钱用来买地。而对企业的杠杆融资,国家也是暂时既往不咎,没有强行要求企业把土地贷款全部还上。

  可是,如果政策方向发生变化,政策趋严了呢?

  朗诗绿色地产的董事长田明就对此忧心忡忡,担心政策在收紧之后,严格执行且不再放松。

  在他看来,这就像是打仗。之前,企业可能每一仗都打赢了,但是最后这一场却因为中了对手的埋伏,整个部队被“包圆”,成了别人的“盘中菜”。对于田明的判断,业界并非都同意。有人认为,田明的判断太过悲观,中国经济还需要房地产业继续保持欣欣向荣。

  不过,仔细研读《三十六计》的邦爷,却倾向接受田明的观点。这部兵书告诉我们,虽然造成失败的表面原因是敌人的陷害,但最终造成覆灭的却是人性的贪婪。

  本文仅代表作者个人观点,不代表邦地产立场。

        信息来源:邦地产

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